DEBILIDADES DE LAS GARANTIAS DE ALQUILER

Este artículo pretende presentar una fotografía en relación a las diferentes formas de acceder a alquileres con relación a las garantías. Se presentará una breve introducción donde se citan extractos de leyes y artículos que dan soporte a esta temática y luego analizaré (caso por caso) las diferentes formas de acceder a una garantía para arrendar una propiedad. Finalmente también explicaré por qué considero que esta situación necesita ser atendida con cierta urgencia por nuestros legisladores.
Antes de comenzar el desarrollo, de manera de preámbulo comento : I) La ley de Arrendamientos Urbanos N° 14.219 data de la fecha 4 de julio de 1974, la cual tuvo muy pocas modificaciones, y en especial su artículo 38 y siguientes trata las garantías de los arrendamientos urbanos, ya sea estos para casa habitación o comercio. II) La gran mayoría de arrendamientos se deben regir por esta ley de orden público, y que las excepciones a su aplicación están enumeradas taxativamente en la misma. Es decir, aún existiendo total acuerdo entre las partes no pueden violentar en el contrato la normativa general de la ley.
Esta ley plantea en los artículos citados el ámbito general de las garantías de arriendos, que son: i) Deposito en Unidades Reajustables en el Banco Hipotecario del Uruguay, siendo como máximo cinco meses de alquiler para arriendos de casa habitación y diez meses para comercio; ii) Fianza personal.
La primera, considerada insuficiente y cada vez menos utilizada. Me pregunto, ¿Como el legislador puede pactar una garantía de arriendo por cinco meses conociendo los tiempos judiciales? Por ejemplo, En el Desalojo por mal pagador nunca son inferiores a los 12 meses. Indirectamente se menoscaba la propiedad privada. También cuestiono; el BHU recibe el depósito en pesos, lo transforma en UR, y cobra al depositante el 5% del total por única vez. Es decir, nos cobran por depositar y cumplir con una de las opciones legales.- Puede ocurrir que las partes simulen otra realidad y se deposite como garantía, mayor cantidad de dinero que los cinco meses legales. El Banco no puede advertir esta infracción, ya que, no se exhibe el contrato de arrendamiento al constituir la garantía. De todas maneras, la ley prevé la sanción: entre una y cinco veces el importe retenido depositado.
La segunda, está en constante expansión. A gusto de consumidor: Contaduría General de la Nación creado el servicio de alquileres por la ley 9.624 del 15 de diciembre de 1936, ANDA, ACSA, MVOTMA a través del Fondo de garantía de alquiler, Porto Seguro Alquileres y el último fue Pronto ? Mapfre.
El régimen de cada uno de estos Organismos es similar. El fiador debe estar asociado o vinculado al Organismo, por ejemplo: para la Contaduría ser jubilado, pensionista, funcionario público con antigüedad de 1 año, etc. Para Anda, ser socio activo, etc.
Cada uno de estos Organismos solicita un sinfín de requisitos y exigencias a los efectos de garantizar el arrendamiento.
El Fondo de Garantía de Alquiler del Ministerio de Vivienda fue creado en 2007, y la idea fue proteger a las personas que están en informalidad que son muchas. Se estudian los ingresos formales, informales, los gastos del núcleo familiar y luego se expide el certificado de garantía, el cual tiene un costo de 1% del monto mensual a garantizarse multiplicado por 24. En este caso es comprensivo el cobro de una comisión porque el Ministerio no solo hace un estudio de la persona y su núcleo familiar, si no que también garantiza el arriendo. Los fondos que garantizan los arriendos provienen del Fondo Nacional de Vivienda.
Si la fianza personal posee ingresos no declarados que no pueda justificar o ha estado en el clearing de informes, los Organismos citados le negarán de plano la garantía, y deberá de buscar otra alternativa. Esto es muy común, hay muchos comerciantes irregulares, salarios o comisiones no declarados y también la crisis del año 2002 dejó secuelas.
Buscando otra opción, los inquilinos solicitan a familiares, amigos que sean fiadores a nivel personal y con un bien inmueble. Esta garantía funciona de la siguiente manera: Al futuro arrendatario, un fiador (en general amigo o familiar) ?le sale? de garantía. Su Escribano de confianza solicita certificados registrales libre de gravámenes y embargo, y confecciona Certificado Notarial detallando los datos del inmueble y certificando que tanto el titular del inmueble como la propiedad se encuentran libres de toda obligación. La debilidad de esta opción, es que estas garantías no se inscriben, no se registran, es decir, una persona puede salir de garantía de varias personas y nadie lo notará. Aquí surgen las garantías simuladas o aparentes, en las que el intermediario, que cobra una comisión de un mes o mas del alquiler, invita al negocio al propietario de una propiedad que la venderá en breve, o que está contrayendo demasiadas deudas que no podrá hacer frente, o personas necesitadas de dinero, etc. El mismo intermediario contrata a un Escribano que con los certificados registrales libres de embargo confecciona una gran cantidad de certificados notariales para ser garantía de futuros negocios. El negocio se pondrá en marcha y todos obtendrá su tajada, hasta que el primer arrendatario no pague y comiencen los problemas.
Las garantías de alquiler son un problema y el gobierno no ignora esta realidad, ha creado herramientas para asistir a los arrendatarios, pero todavía no es suficiente, las dificultades continúan y en gran medida son por dos motivos: i) El régimen legal es muy ventajoso para los arrendatarios, en plazo, reajuste, prorrogas, desalojos, etc, por tanto el propietario intenta de prevenir conflictos futuros; ii) El régimen judicial a los efectos de cobrar los alquileres impagos, daños y perjuicios y el desalojo propiamente dicho, es muy lento, hecho demasiado ventajoso para el inquilino.
En mi opinión, el legislador posee la llave de la solución a este complejo sistema de garantias, y debería busca una herramienta jurídica para acelerar el desalojo de la propiedad, con plazos precisos, pautas claras y ejecutivas. Esto haría mucho más flexibles las exigencias de garantías y más personas accederían a alquilar, obteniendo menores costos y demoras. La solución es posible, pero poco probable, falta voluntad. El Poder Legislativo lo hizo en otro ámbito con la nueva Ley de derecho laboral protegiendo al trabajador reduciendo plazos, (Ley 18572 de abreviación de los procesos laborales). También lo hizo con la creación de sociedades comerciales, con el Organismo Uruguay Fomenta y ?Empresa en el dia?. Redujo los tiempos para formar empresas, a través del Decreto de la Presidencia de la República número 155/010 de fecha 24 de marzo de 2010. Los ejemplos son muchos, tampoco nos olvidemos del Fideicomiso de Garantía, Ley 17.703, en el cual la capacidad de recupero del acreedor se redujo sensiblemente.
Conclusión:
? Las garantías amparadas en la ley exigen gran cantidad de requisitos y exigencias que muchas veces hace difícil la concreción de las mismas. Insumen tiempo y gastos.
? El depósito en el BHU es irrisorio por los plazos judiciales que ya manejamos.
? Los legisladores tienen la obligación de ?aggiornar- la ley de Arrendamientos que data del año 1974, protegiendo por igual a la propiedad privada y al derecho a la vivienda de los arrendatarios.
? En tiempos de auge de la inversión inmobiliaria, los tiempos y plazos judiciales deberían acompasar este progreso pero lamentablemente han quedado por el camino, denotan impericia y falta de respeto a un derecho constitucional: LA PROPIEDAD PRIVADA.

Esc. Martin Gratadoux Tancredi